2022年8月に着工し、2023年1月に完成した

山鹿市の“フル”RENOVATION！総集編ばいた♪^-^♪

 

YouTubeルームツアー

(30) 丘の上工務店　木と珪藻土塗り壁で呼吸する家　リノベーションversion ワンちゃんと暮らすバイクガレージのある二世帯住宅　熊本ルームツアー – YouTube

インスタグラム＆ティックトックの動画が見やすくなっております。

 

近日、音声が入った紹介動画も配信予定。

もっとこうれすれば良かった事やなぜこうなったのか？

ナレーション付き動画制作中📹

 

 

今回は、中古物件探し→売買→外構工事→リノベーションですばい。

≪山鹿市を中心に菊池市、合志市、北区（旧植木町）、和水町あたりが施工中心エリア≫

 

築39年の築古物件だったビニールクロスの昭和の家から、

木と珪藻土塗り壁の力でジメジメしない呼吸する家、

空気を浄化し空気の質を変え空気を綺麗にする家、

ワンちゃんと暮らすバイクガレージのある2世帯住宅の家へ。

コンセプト長っ！

それだけこだわりが詰まったアイデア満載の家ですばい！

 

中古不動産探しのポイントからリノベーション完成まで詳細ばご紹介ばい！！！

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↑完成写真（屋根＆外壁は再塗装）

外壁は、奥さま希望のほぼ原色のグリーンに。

原色に近くなればなるほど、使う塗料の量が増える為、費用は上がります。

艶消しにして、もっとモダンにしたかったのですが、

汚れが付きやすくなる事や、費用も倍以上に上がる為、

ちょっと提案を断念しました。

 

 

↑プランニング時の完成イメージ図（屋根はガルバリウム鋼板）

グレーに近い青か、青に近い緑が当初のイメージ。

屋根の交換をしなくなった事で、大分イメージが変わる為、

サッシの色や屋根は、外壁の色に合わせ直しました。

 

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オーナー様との出会いは、

2021年に鹿本町で行った新築注文住宅の完成見学会！

【山鹿市鹿本町のガレージHOUSE】

 

木と珪藻土塗り壁で呼吸するガレージHOUSE

（2021年11月完成）　

施工ブログ↓

山鹿市　鹿本町エリア　新築注文住宅　自然素材スタイルのガレージハウス完成 丘の上工務店 (okanoue.com)

 

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その後、家づくりの豆知識勉強会で、

細かく多角的に資金計画のシュミレーションを行い、

新築にするか？中古物件にするか？検討中に、

ちょうどぴったりな中古物件が見つかり、

新築注文住宅ではなく、

最終的にフルRENOVATIONに決定！！！

 

（間取り変更：キッチン配置を検討中）

 

物件によって中古物件は、

新築よりコストが上がる場合がありますが、

今回の物件は築39年と程よい築年数で、

（中古物件業界で築40年は若い方ですばい）

新築よりはコストば抑える事が出来ました。が…

建物坪数が44坪と…

どこに費用を掛けるか！＞工夫が必要でしたー。

 

 

お金の借り方、返し方、

繰上げ返済のタイミング、

住宅ローン控除、

補助金、

建物の性能向上で、エコに！

多角的に資金計画ばしてお得な家づくりに！！！

 

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※耐震補強で住宅ローン控除！

2022年に数十年ぶりに改正された建築基準法！

今までは築古の中古物件で住宅ローン控除ば受けるなら、

申請費用等ば出して（25万円前後）耐震補強をする必要がありました。

しかし、昭和５７年以降の建築であれば、耐震補強ばしなくても

住宅ローン控除ば受けれるよう！

 

只、丘の上工務店では、費用が捻出できるのであれば、

内壁を剥いで、状態確認も含め、筋交いや金具を付け、

新築のように耐力壁（合板材）で補強ばし、

断熱材ば入れ直し再生する事ばお勧めしよります。

リフォーム＆リノベーションする多くの物件は、

築30年～40年以上。

20年後、30年後の老後を考えると、

表面だけ綺麗にしても老後に負担が…

何事も安物買は、あとあと高く付く負担のリスクが。。。

建築コストは毎年上昇しております。

現役の時にしっかりとリフォームしておく事が大事かなと。

 

 

設計士との耐震診断打合せ

 

 

隙間だらけのぺらっぺらな断熱材がとりあえず入ってる状態。

この年代の建物の断熱材は、大体こんな感じです。

中にはこの状態を見て、

「ちゃんと入ってるから関心関心」

「断熱材が入っとるのにわざわざ壁を剥いで入れ直すとか！めんどくさい！」

という年配の職人さんもおります。

断熱性は、隙間を如何に埋めるかが大事ですばい！

昔の家づくりと今の家づくりでは、断熱に対する認識が全然違います。

 

 

これです！

コスト重視で見えない部分に手をかけない方も多いですが…

断熱材を剥がすとシロアリ被害＞＜

シロアリは、隣近所からやってきます！

隣近所がシロアリの巣になっている可能性もあります。

多くの中古物件を見てきましたが、

基本どの家にもシロアリがいると思った方がよい気がしますね！

 

沢沿い、林沿い、湿気を感じる家は特に！！！

 

 

掘りごたつが原因でしたばい。

床下がコンクリートでも、

時間と共に隙間や割れ目からシロアリはやってきます。

シロアリ被害を経験していない方は、

シロアリ予防に消極的な方が多い気がしますね。

せめて10年に1回はやる事をお勧めします！

家中の柱、梁、床などがビスケット状態になる事も。。。

最悪の場合建て直しや大大大規模補修が必要になる可能性も。

シロアリは隣近所や切り株などが巣穴になっていますばい。

 

 

これがシロアリの道。

 

リフォーム＆リノベーションは、物件次第です。

中には、なんじゃこりゃというような仕上げ方、

（増築や減築＋DIY）をされているバランスが悪い建物もあります。

 

大手のリノベーション再販物件を数年前に購入された

オーナー様のリフォームに入った際に、

図面には耐震補強の筋交いが入っている表示がありましたが、

実際は筋交いが入っていませんでした。。。

その会社が意図的にやったのではなく、

大工さんがやり忘れたのか…

家づくりは、現場の施工力（信用）で決まります。

中には、居ますからね誤魔化す人や無責任な適当な人が…

どの業種にも言えますが、外注依頼をする際は、

その会社さんの仕事内容を確認したり、人柄を見てから

依頼するようにしています。

とにかく性格や人間性が仕事に出る業界です。

 

 

表面だけをリフォーム＆リノベーションした、

「最低限見た目だけ綺麗にしました」

という物件が主流です。

水回り交換、間取り変更、窓は既存、あとは塗装で何とか…

 

リフォームする前に購入できる再販物件の場合は、

しっかりリフォーム内容ば、ご相談ばする事をお勧めしますばい！！！

価格ありきの中古物件＆リフォームは、

住んでから色々出てきますばい。

 

なぜ表面だけになるのか？？

築30年、40年経っている築古物件が、

確実に売れるか分からないので、

価格を上げて高性能住宅に仕上げるリスクを取りません。

 

また、売れるまで買取再販会社の費用負担になるので、

（不動産購入代金＋リフォーム費用）

どうしてもコスト重視の売れる金額での、

必要最低限の仕上げになります。

細かい所を見ると、“う～ん”と思う箇所がありますが、

お手頃感のある価格を求めている人をターゲットにしている仕上げです。

ターゲットにしている層によっても

その販売価格の戦略は変わりますが。。。

 

山鹿市の建売物件相場は、

2000万円～2500万円。

 

新築注文住宅（諸経費/付帯工事/土地購入費込）は、

3000万円前後～。

 

買取再販中古物件（リフォーム済）

1100万～1800万

 

中古物件（リフォーム前）

～800万円

 

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耐震補強＝絶対に地震等で倒壊しない家という保証ではありません。

あくまでも住宅ローン控除を受ける為に、

構造計算上で金具、筋交い、耐力壁で補強しているのが基本。

現場の意見としては、この金具ば付けてもね～。。。

う～ん・・・というような物です。

木材が通常より細か家、

増築や改築でバランスが悪い家、

窓が多く開口部分が広い家

（昔の家は窓が多くて開口が特に広いです）

特に2階建てや瓦屋根の家で、

躯体に負荷が過度に掛かっている家もあります。

 

住宅ローン控除の為の補強工事なのか？

必要最低限の指示通りの補強

地震に強い補強にするのか？

費用を掛けて徹底的な補強。

 

気になる方は、ここは十分に相談する事が大事ですね～。

 

【リフォーム＆リノベーションに使える補助金スタート】

2023年中に完成する工事に使える補助金。

財源が無くなり次第受付終了。

 

 

家の中の断熱性能に大きく影響を与えるのが、

開口部などの窓やドアが約6割を占めると言われております。

 

 

 

こどもエコすまい支援事業【公式】 (mlit.go.jp)

 

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不動産探しをしている最中に見つけた今回の不動産。

見た目から「空家！」っぽい空家は、

連絡が付かなかったり、所有者不明な場合が多かです。

人が住んでそうな家程、実は空家で連絡が付きやすい場合が。

 

 

空家バンクや不動産流通サイトで、

募集が出ていないかチェックした所、

空家バンクでちょうど掲載がスタートされていたので、

直ぐに交渉が出来て助かりました＾＾

 

所有者は、関東に居住されている親族の方が相続されとりましたので、

ポスト手紙作戦では、連絡が着かなかったでしょうね。。。

 

※不動産探し豆知識

山鹿市の不動産をネットで探しているほとんどの人が1回は閲覧するサイトが

「アットホーム」ではないでしょうか？

 

地域によってよく使われている不動産流通サイトは変わります。

山鹿市の不動産は、ほぼこのアットホームが中心ですかね。

 

ホームズ、スーモはマンションやアパートの戸数が多い、

都心部向けかなと。

ホームズ、スーモは掲載料金が高いので、

流通が活発なシティ向け？かなと。

賃料や売買価格が安い地方都市では、

費用対効果を考えて使っていない不動産会社が多い気がします。

 

この３つのサイトはダントツに認知度が高いので、

不動産会社がよく使っているサイトです。

 

ハトマークも、老舗サイトになります。

ネットに疎い不動産会社や昔ながらの地場不動産屋さんが、

根強く使用しているイメージですね。

加盟店なら掲載料が無料だからです。

探している一般ユーザーからの認知度はかなり低いので、

たまに激レア物件が見つかります（笑）

 

有料掲載サイト、無料掲載サイト、ネットに疎い不動産会社、

こいった兼ね合いが掲載量や掲載力に影響しています。

 

最近は、不動産業界もSNSやアプリで急激に環境が進化しているので、

流通サイトの特徴や背景は変わっていると思います。＞＜

 

所有している個人が直接募集する物件であれば、

宅地建物取引業がいらないので、

最近は、SNSや物件に直接募集を貼って募集をしている方も増えています。

将来的には、ネットに強い世代が増えて来るので、

個人所有の物件は、費用を掛けずに直接募集をする方が増えると思います。

 

その他のサイト。

 

●CHINTAI（母体：エイブル）

エイブルで取り扱っている物件が主流です。

エイブルは仲介会社なので自社物件以外も掲載しています。

 

●いい部屋ネット（母体：大東建託）

大東建託の物件が主流です。

 

●ホームメイト（東建コーポレーション）

東建の物件が主流です。

 

ヤフー不動産

不動産ジャパン

ニフティ不動産（どっかの媒体と連動）

OCN不動産（どっかの媒体と連動）

空家バンク

不動産会社のHP

 

これらのサイトを見れば、ほぼすべての流通物件だと思います。

山鹿市は、まだまだ物件に直接募集、不動産会社の店頭募集、

オーナーさんの直接募集が多いエリアです。

 

不動産業界には、レインズという不動産会社だけが共有する、

不動産共有サイトがあります。

オーナー様から依頼を受けたら、このレインズに物件や土地情報を登録して、

オーナー様の物件（資産）を預かり、きちんと募集をしていますよー、

と公正な取引をしないといけません。

全国の不動産情報を見れますし、どの不動産会社も売り買いを行えます。

ただ中には、買う側と売る側の両方の仲介手数料を貰いたいという会社もいるので、

他の不動産会社に仲介されないように、登録をしないケースも多々あります。

 

このレインズに登録された不動産情報から、

顧客のお客さんに紹介したり、

また売れそうな、反響が取れそうな物件を探し、

仲介会社はネット掲載の許可を貰って募集を行っています。

 

とにかく不動産をネットで探すより、

不動産会社に足げよく通う事が、

地方ではまだまだ重要です。

 

募集までは依頼をされていなくても、

地元の不動産会社に売りの相談をされている

オーナーさんは沢山います。

今後売りに出そうな情報を持っているのは、

間違いなく地元の不動産会社でしょうね。

 

丘の上工務店でも、

鹿校通周辺に2軒。

方保田周辺に3軒。

古閑エリアに1軒。

中エリアに2軒。

八幡小学校エリアに3軒。

連絡が取れている今後売却を検討されている

オーナー様の物件があります。

 

※空家問題　山鹿市も深刻ですばい。

不動産調査を行っている時に感じるのが、

70代～90代の一人暮らし世帯がかなり多い事。

この世代の方が今後の空家や人口減少に大きく影響しそうです。

市外や県外に転出されている方も多く、

相続をきちんとされず空家のまま放置されている物件も目立ち、

連絡が付かない事が多かです＞＜

 

売買を難しくしている主なケースとは？？？

 

既に施設に入所されているケースも多かですね。

認知症で後見人制度を利用しないと、

売買できないケースも多かとです。

後見人は裁判所が判断します。

親族が後見人になれないケースも多く、

第三者が後見人（司法書士等）になり、

毎月の報酬等が発生する為、

本人が亡くなるまで相続手続きをされないケースも多かですね。

 

所有名義がお爺ちゃんのままで、

相続対象者が孫や甥姪になっていて放置なども。

固定資産税の納税通知が行ってるはずですがね～。

 

更に土地の名義が何筆にも分かれていて、

複数人の所有権者（地権者）がおり、

その所有者全員と連絡が取れない、

既に所有者が亡くなっていて、

その先の相続対象者まで辿り着けないケース。

土地の所有者が複数人いる場合は、

相続対象者全員から売買承諾のサインが必要です。

全国に散らばっている相続人全員と連絡取るのは、

かなり厳しいです。

 

山鹿市に既に住んでなく、

今後も山鹿市に戻ってくる予定がない、

でも売ってしまうとなんか寂しいから、

とりあえずそのままにしときますぅ～、

という返事も多かです。

親が亡くなり、所有者の世代が変わると、

売買しやすくなるケースが多かですよ。

 

私も実家が山鹿市にありますが、

300万～400万ぐらいの相場なので、

正直売るには踏ん切りがつかん価格ですね～。

今のところ借り手が付くようであれば、賃貸化する予定です。

あと1万人ぐらい人口が減り、

空家だらけになれば、

慌てて値段が付く内に売る！～みたいになるのかなと。

 

不動産探しは、その不動産の背景を知らなけらば、

一生買えない不動産に気を取られて、

時間だけが過ぎてしまい、

他の物件を逃してしまう場合があります。

 

※2023年　空家対策で大きく法律改正！？

既に施行されている「特定空家特別処置法」は、

倒壊する可能性があるような危険な物件の行政執行。

正直、放置されている人の多くが気にしない法律ですね。

 

それが、窓が割れている物件。

敷地内の草木の管理をされていない物件。

管理不十分な物件に対して、固定資産税の免除が無くなる！

という結構インパクトがある改正になります。

 

更に2023年春から、

近所の樹木等が自分の敷地に越境していた際に、

今までは勝手に剪定等行えませんでしたが、

越境している樹木等を所有者に数回伝えても、

対応されなかった場合は、勝手に剪定して、

その剪定費用ば請求できるようになります。

（※条件がある為、詳細はお調べ下さいませー）

 

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ふぅ～(^▽^;)

一気に話しましたね～。。。

 

さあ、やっと物件紹介です！！！

 

 

施工前中古物件のルームツアー↓

(21) 丘の上工務店（山鹿市）フルリノベーションを行う中古物件のご紹介ばいた！ – YouTube

 

今回のオーナー様からは、

顔以外は全部公開OKばいたーと、

承諾を得ておりますので、可能な限りご紹介！

 

 

土地は、約264坪。

当初の不動産募集価格は、800万～1000万だったらしいですが。。。

坪で割ると3万円～3万7,000円。

その後、600万円まで値下げして募集をされていました。

坪で割ると2万2000円。

久原の中でも場所によって1万～1万5000円ぐらいの場所もあります。

タダでもいらんというような土地は、どんなに値を下げても、

売れないので、坪単価なんて関係ありません。

 

坪単価＝土地の価格は、あくまでも平均値であり、基準値です。

売りたい値段、

売れる値段、

売値は正直自由です。

 

この土地に幾らまでなら、

お金を出して家を建てたいか？買いたいか？

実際の売り買いの値段は、結局買主で決まります。

 

坪単価は、あくまでも周辺で売り買いされている

平均値で出ている事が多いので、あまり坪単価に

振り回されない方が良いかなと。

 

物件次第、土地次第、人気次第、買主次第で、

価格は幾らでも変わりますばい！！

 

今回の物件が600万円で買いなのかどうか？？？

築年数：築39年（購入当時）。

土地：264坪

建物：44坪

間取：7DK

 

 

なぜこの価格になっていたかと言うと、

元々の所有者さんが関東在住で、

関東の不動産会社に査定を依頼していた事が原因です。

山鹿市で実際に売り買いされている相場（人気エリア/不人気エリア）や、

物件の状態を知らなかったのではないかと。。。

 

 

建物は「44坪」。でかい。。。

注意点は、大きければ大きいほど基本施工費のコストが上がる所。

そこが原因で、今回は屋根交換を断念し再塗装に＞＜

ガルバリウム鋼板屋根に変われば一気にモダンになったんですがね～。

 

 

床はボロボロでした。

全部屋の床を剥がして、

断熱材を入れ直したかったのですが、

床面積がかなり広かったので、

既存の床の上に合板材＆フロア材を張る、

コストが一番お得に仕上がる一般的な施工方法に。

 

 

実際に床に断熱材を入れるより、

窓やサッシを交換する方が、

圧倒的に断熱性能が上がります。

足元が冷えるので、床を強化すればと、

思うかもしれませんが、

床に断熱材を入れただけでは、

全然足元は冷えます。

入れてるよね？？？と思うぐらいです。

 

 

このキッチンルームは、ゲストROOMとお風呂に！

 

 

お風呂＆脱衣所は納戸へ

 

 

 

中央の二間の和室は、リビングダイニングに！

 

 

トイレはそのままの位置に！

 

 

廊下は、パントリーに！

 

【リフォーム前間取：7DK】→リフォーム後は、2LDK＋ゲストROOM＋ガレージ

 

 

今回と同じような物件を

山鹿市内で1000万円で購入され、

1000万以上掛けてリフォームされた方もいます。

 

不動産価格には大きく三つあります。

 

①残債（借金/ローン）がある為に、

残債より安く売れないケース。

この場合は、交渉が難しい場合があります。

相場より高いな～という物件は、

このタイプが考えられますね～。

売主が残債が残ってでも売れるならと、

値引き交渉に乗ってくれるかもしれませんが…

 

②安くしてまで売却する気がない

結構強気な価格のケース。

残債は無いけど、家に掛けた費用分は、

回収したいという感じですかね～。

よくあるのが数年前に○○万円かけてリフォームしてあるから！

と、その価格を乗っける方もいますが、そのリフォームが

次買う方のプラスになっているならいいですが…

 

③売れるのなら交渉OKみたいな不動産！

 

 

 

郊外に行けば行くほど公示価格やネット相場と、

実際に取引される価格に乖離が生まれます。

私の感覚では、坪1万～1万5000円のエリアですかね。

となると土地で見ると230万円～345万円。

この価格なら土地として買いたかぁ～という人もいるかと。

ただ、土地だけの価格で見るとちょっと勿体ない物件。

高台で見晴らしもよかですからね～。

石垣の上という事、石垣の強度不安、樹木が生い茂っているのがデメリット。。。

今回の価格交渉のポイントにもなった部分でもあります。

 

 

売る側は、少しでも高く売りたいわけで、

物件や土地に私情が入ってしまい、

希望的な価格をおっしゃる方も多かです。

「この土地は地盤が強かけんよか土地ぞ～」と、

このエリアで地盤で決める！という方はあまりいないかなと。

売る側は、買う側の心理を考えて売りに出すことが大事で、

買う側は、売り手の背景を知る事で価格の根拠が見え、

交渉しやすいでしょうね。

 

郊外にある不動産は、解体するより中古物件として、

売却した方が良か（値が付きやすい）場合が多いです。

今回が正にそれ。

リアルな土地相場で土地を見ると安すぎます。

大事な事は「買いたいと思う人がいるかどうか！？」

この部分を誤解されている売主さんが結構多かです。。。

 

 

今回の物件は、確かに古いですが、

平屋というのは魅力でした。

高台で眺望も日当たりも良く、

作業もしやすい広い土地でした。

学区が関係ないなら価格次第ではかなり魅力的な物件かなと。

 

 

裏側には畑付き

家庭菜園等がお好きな方には魅力的ですが、

興味の無い方にはマイナス要素に…

 

 

まだまだ使える倉庫付き

 

 

さて価格の600万円です。

オーナー様は空家バンクに登録されていなかったので、

先に私の方で内覧し、リフォームプランをプランニング！

 

空家バンクのデメリットはこの登録システム。

売る方も買う方も一度空家バンクに直に来て登録！

1週間後に登録通知が届いて、

空家バンクの担当者と担当不動産会社の日程を合わせて内見！

この時に建築会社の立ち合いをしない場合が多いので、

内見した物件がどのくらいのリフォームが必要か？不明な為、

また後日建築会社を同行しての内見をもう一度しないといけません。

県外からの移住者の場合は、大変ですね＞＜

また、とりあえずの申込や価格交渉も可能な為、

価格交渉が出来ても買わないと言えるので、

オーナー様は待っていた時間が無駄に＞＜

 

一般的に不動産会社を通して交渉する場合は、

希望通り価格交渉が出来たら買うのがマナー。

そのくらい気持ちがあるか確かめて、

不動産会社も本気でオーナー様と交渉します。

 

既に1番手、2番手さんの内見予約が入っていましたが、

価格的にも即決できる物件状態ではないと踏んでいたのと、

きっと内見する人は価格的にあまりリフォームしないで、

住み直しができると思っている可能性が高いと予想。

こちらは最初からフルRENOVATIONプランで考えて、

内覧するまでに、この価格ぐらいまで価格交渉が出来たら、

「買いだ！」という目安を既にプランニングしていたので、

即決申込！無事に1番手に！

 

価格もおおよそ希望通りの価格まで交渉できました。

土地の相場価格まで交渉をしたかったのですが、

これ以上交渉しすぎると破談になる可能性もあり、

売主買主の納得の行く価格に！！！

物件の状態、土地の状態、リフォームに必要な予算など

根拠を示して交渉すれば交渉もしやすい事も。

今回は、山鹿市の大和不動産さんが担当不動産で、

交渉に尽力して頂きました。

 

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着工は真夏の８月。。。

樹木は、目隠しや風よけには良いですが、

剪定や管理が大変。

 

 

若い時の家づくり。

老後の事を考えた庭づくりば！！！

 

 

この生石（自然石）の廃棄受入れ先がなかなか無く、

負の遺産に。。。

年々受け入れ先が少なくなっています。

生石は固いので砕くことが難しく、

再利用が出来ない為です。

ブロックやアスファルトは、

砕きやすいので砂利として再利用されます。

 

廃棄代事態は、そんなに高くない場合があります。

個人で処分場に持ち込めば、意外と数千円～数万円です。

この価格をネットで見た方で、

安く処分できると思われる方がいますが、

石や土砂をダンプに詰め込む作業。

人力では大変な場合は、重機費用、

ダンプ代（車両）、

運搬する人（移動時間、距離、回数）

作業日数、

廃棄代を入れると結構なお値段に。。。

 

安易にネット情報に振り回されたらいかんです。

 

 

 

丸々太った樹木。

基礎を圧迫していました。

石垣にも負荷を掛けていた個所もあり、

植樹する際は良く考えて！！！将来大変です。

今回は、無秩序に植えられていたので、

思い切って全撤去！！！

すっぽんぽんになり、見通しが良くなり過ぎて気になりますが、

後々の事を考えるとシンプルTHEベストが一番です！

 

 

沢山の不動産を見てきましたが、

無駄にブロックや目隠しフェンスを設けて、

後々、劣化による修繕/撤去、乗り入れをし難くしてしまい、

後々、使い勝手の悪い家になっている事があります。

外壁やフェンスは、オシャレになればなるほど高いですからねー。

結局、価格重視の家に合わない外構になる場合も目立ちますね。

 

天然芝、アスファルト又は砂利の3パターンで、

シンプルにしとく方が飽きが来なく、どんな家にも合いますばい👍

 

 

庭づくりは、今後ゆっくりされるそうです。

 

 

昔の家は、とにかく窓が多い。

住宅のコストに大きく影響するのが、

断熱材とサッシ！

なので、今の家は窓が小さかったり、少なかったり、

特殊な大きな窓を1枚アクセントのように使って、

窓を少なくしている家も多いですね。

 

 

 

※重要ポイント

この奥に見える竹林や樹木。

特に竹山/竹林は、タダでも貰うなという格言があるように、

竹の生命力は凄まじいです。

どんどん越境して生えてきます。ムカデや蛇も多かです。

 

所有している又は購入しようとしている土地の周りが、

このような林に囲まれている場合は、要検討ですばい。

 

管理者（所有者）が不明だったり、

管理者が費用を捻出できなかったり、

相続後、管理放棄されてしまっていると、

結局、負担のしわ寄せが自分に来ます。

 

そして今までは、隣近所の樹木が所有地に越境している場合であっても、

勝手に伐採してはいけませんでした。

 

それが、2023年春から変わります。

 

 

数回の通告をした後に

対応されない場合、

勝手に伐採して、

尚且つその費用を請求できます！こわっ！

 

そうです！

越境されている側には朗報ですが、

不動産や林、山を所有している側からすると、

しっかり管理を行わないと、

請求がどんどん来る可能性があります。

 

 

リノベーション中にコツコツ開墾中のオーナー様＾＾

 

施工中動画

(46) 丘の上工務店　バイクガレージのある家　フルリノベーション中　営業担当も現場応援へ！ワンチーム！ – YouTube

 

 

正面側の開口が広いサッシは、シャッター付ペアガラスに！

風が直撃し西日が強烈な為、窓を小さくなるのと、

耐震も強化されるのでＧＯＯＤ👍かなと。

 

 

今回は平屋だからまだよかですが、

昭和の住宅はこの開口が広く、

二階建て＆瓦屋根の場合は、

躯体にかなりの負担が掛かるので、

この開口から地震で潰れるリスクがあると言われています。

 

施工中動画

(46) @丘の上工務店　熊本県山鹿市　フルリノベーション中 – YouTube

 

 

この窓を小さくすると、解放感は無くなりますが、

西日対策や耐震性向上と潰した窓の部分には、

新たにシューズクロークを設ける事に！

 

 

サッシが無くなると、

ほっそい柱だけで持っているなと分かりますね。

今の家づくりの中心は、柱と合板材などの分厚い「板」面で支える家づくり。

 

 

筋交いと外壁と内壁の耐力壁で補強！

 

 

施工中動画

(46) 丘の上工務店　山鹿市フルrenovation中 バイクガレージのある家。 – YouTube

 

 

 

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【二間続きの和室】→【ウォークインクロゼット付き寝室へ】

 

 

 

 

 

リフォームは、既存部分を如何に活かすか！？

それこそ全部新品に入れ替えていると新築並みに。。。

 

 

サッシ交換は、外壁補修も発生する為、悩みどころでしたが、

正面部分と風当たりが気になる側面部分は、

断熱性、台風対策、日差し対策で窓ごと交換に！

シャッターを節約する為に、窓をその分小さくしました。

 

 

 

 

元々の窓の位置が、昔の規格で低かったため、

既存の枠の開口を活かし、細いタイプの窓を！

縦に開閉しますが、横滑り窓と言います。

開けっ放しでも雨の時に入り込まないので安心！

 

 

朝の陽ざしが強く入る面になるので、

窓をスリガラスにして小さくしたのもポイント！

 

 

 

リビングに面した吊り戸は、

無垢材のシナベニア仕上げ建具に！

ワンちゃんの出入口付き！

樋口木工所さんのソフトモーションは、

開け閉め両方に付いて標準！！

ここ重要で、片方にしか付いていない場合が多いです。

 

 

旦那様の寝室の造作デスクスペースは、

半個室になる予定でしたが、

奥さまより「ガレージもあって場所取り過ぎじゃない！？」

というこつで、ウォークインクロゼットを広くすることに。。。

 

 

人目に付かない部分の建具は、

グレードを落として、コスト工夫しました。

 

 

大容量のウォークインクローゼット！

 

 

構造上、柱が残る形になりましたが、

これはこれでアクセントになってGOODかなと！

 

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【６畳和室→７畳程の洋室へ】

 

 

 

こちらの居室には、隣の部屋の収納スペースを潰して、

水栓＆シンク付きカウンター設置へ。

（穴が開いている床が元々の収納スペース）

 

 

一番奥が居室、真ん中は新たなトイレに、

手前はランドリールームへ。

 

 

サッシ交換よりもコストパフォーマンスが高い内窓。

内窓の色は、数パターンから選べます。

更にコストパフォーマンスが高いのは、

既存のサッシのガラスをペアガラスにする事。

ただ、如何に空気の層を造るかが重要な為、

既存のサッシにペアガラスは、

効果は「気持ち良くなった」かなと。

 

 

内窓の効果は、絶大でした。

今回の物件は、既存の窓のままの部屋もあり、

違いを確認する事ができました。

ペアガラスの部屋、内窓の部屋、既存の窓の部屋。

ちなみに既存の窓の部屋は、冷蔵庫でした。。。

建具を付けるまで、この部屋からの冷気が凄まじく。。。

 

 

２０２３年中に使えるリフォーム補助金スタートしています。

玄関ドア、サッシ交換、内窓、断熱材、外壁材、高断熱浴槽、

効率給湯器、蓄電池、節水トイレ、節水水栓、天日、ビルトイン食洗器、

レンジフード、自動調理対応コンロ、浴室乾燥機、宅配ボックス等など

 

『こどもエコ住まい支援事業』で検索して見てください！

こどもエコすまい支援事業【公式】 (mlit.go.jp)

 

 

造作テーブル

 

 

造作水栓＆シンク付きカウンター

 

 

 

造作建具

こちらの部屋の取っ手は見やすくシルバーに！

 

 

トイレまでの導線には、扉を付けませんでした。

こちら側のトイレは、この部屋専用になる為、

ヒートショックを防ぐためにも！！

 

 

奥はランドリールーム。

手前は、トイレ。

 

 

 

ペーパーホルダーも「普通なタイプでよかよ～」と言われたので、

私的にこういう所にワンポイントが大事だと思っているので、

お手頃なモノを私の方でアマゾンでチョイス！

 

トイレの窓は、既存の掃き出し窓の高さ内で設置して、

開口工事のコストを工夫。

 

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【ダイニングキッチン→ゲストROOM】

 

 

奥側はゲストROOMに。

手前は、お風呂の配置になります。

勝手口は無くしました。

 

 

シナベニア仕様の造作建具（無塗装）

黒の取っ手がポイント！

造作建具：樋口木工所さん製作

 

 

黒の取っ手がいい感じ！

 

 

こちらの部屋は、

基本使わないスペースになるので、

コスト重視でのリフォーム。

 

 

窓は、既存のままになります。

 

 

出窓になっていたので、

最近よく見かけるようになった

集成材（フリー板）仕上げにしてみました。

 

 

ゲストROOM↑　既存の窓の部屋

 

 

水栓＆シンク付きカウンターの部屋↑　内窓の部屋

 

 

トイレ↑　ペアガラスの部屋

ちなみに珪藻土は無数の空気の層がある為、

断熱効果、遮音性、遠赤外線効果もありますばい。

 

 

ランドリールーム↑　ペアガラスの部屋

 

 

リビング＆キッチン↑　ペアガラスの部屋

 

 

納戸↑　既存の窓

 

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和室→ランドリールームへ

 

 

廊下

 

 

吊り戸の引戸ドア（開き戸以外は全部屋吊り戸）

ペットの毛詰まりや埃たまりによる動きにくくなる

心配がないので、吊り戸は便利です！

 

 

ランドリールームは脱衣所も兼ねているので、

鍵も設置！ここもブラックに！

 

 

造作洗面台（実験用洗面台）

 

 

 

天井には「干し姫さま」。

 

 

元々の掃き出し窓の枠をそのまま活かした為、

この窓の大きさにしないと洗濯機と干渉する事に。。。

窓が少し小さいのでちょっと暗めのランドリールームになりました。

 

 

 

こちらの黒い引戸は、

2世帯住宅のお母さんの部屋から行けるように！

 

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暖房乾燥付き

コストパフォーマンス高いメーカーさんのお風呂！

高機能で価格もかなりお得！

 

 

このカウンターは磁石で付いているだけ！

 

 

外して、バスタブ内でのカウンターに！

白いボックスは、軟水に変える機能。

熊本の水は、硬水で水垢が付きやすいとか…

軟水に変えて使うと水垢が付きにくいとか…

 

 

 

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【お風呂＆脱衣所→納戸へ】

 

 

 

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【メインのトイレ（既存の配置）】

 

 

 

シナベニア仕上げの造作ドア

遊び心で奥さまの好きなグリーンに塗装！

 

 

 

 

 

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【二間の和室（田の字型）→LDKへ】

 

 

 

高さ９０㎝のカウンター。

幅は40㎝。

 

 

 

造作可動式サイドテーブル

（アイアン風塗装）

 

施工中動画

(47) 丘の上工務店　アイアン風塗装のサイドテーブル製作　バイクガレージのある家　フルリノベーション – YouTube

 

 

 

 

 

 

この廊下はパントリーに↑

廊下をパントリーにした事で、

キッチンの配置が限定的になる事に。

 

 

 

 

 

明り取り用の飾り窓「チェッカーガラス」

私の発注ミスで違うガラスが来てしまい（1か月半待って…）

急遽、チェッカーガラスを持っている、

樋口木工所さんに設置して頂きました＞＜

 

 

キッチンの高さは、評判がいい87㎝！

様々な個所を87㎝で統一！

場所によっては高すぎるかなと思う所もありましたが、

今後使い勝手を調査したいなと思います。

 

 

65インチのTV

途中から壁かけに変更になった事で、

コンセント位置を隠せませんでした＞＜

最初から壁かけにする場合は、見えなくなる位置にします。

 

 

キムタクが着てそうなダウンのソファーですねー＾＾

所々にアメリカンを散りばめた家です。

 

 

今回のキッチンもコストパフォーマンスが高い、

機能的なキッチン！天板は、あえてステンレスに！！！

 

 

とにかく収納力が高い！

 

 

 

アメリカン水栓！

 

 

カウンターに座ってガレージを見れるように！

リビングの廊下にも送れるように（ヒートショック対策）、

廊下にはドア無。

ですが、将来的に付けたいとなってもいいようにしてあります。

 

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【玄関はシューズクロークスペース増設へ】

 

 

 

 

 

 

各居室、こだわりの造作建具

高級仕上げのシナベニアを使っているので、

塗装すると勿体ないですが、

遊び心で2カ所を塗装！

 

造作建具：樋口木工所さん

 

 

今回は角ばった感じの、

角々した四角を強調したイメージのドアに！

 

 

 

また、このブラックの取っ手が良かですたい！

細かいところまでセレクトできるのが造作の魅力。

 

造作建具は、

高いイメージを持つ方もいるかもしれませんが、

お客さん出しの価格で見ても、

正直、既製品とそんなに変わらないのかなと。

極端にローコストの安い建具と比べると差はありますが、

一般的な注文住宅で選ばれている人気の建具と比べると、、、

 

結局、建具費用は会社さん次第です。

 

既製品の方が施工は楽です！

現場で組み立てるだけなので。

既製品のドアは、枠セットになります。

圧縮材のような木材に表面にシートを貼ったタイプ。

 

それに比べて造作は、節の付いていない木材を探して、

加工して作ります。この無節の板を探すのがまず大変。

 

 

この加工作業の手間や無節板探しが大変な事、

また、無垢材は変色や変形をするので、

既製品である新建材（人工的に作られた資材）を提案する事も多いです。

 

 

しかし、無垢材の造作枠の方が家を良く見せますね！

木を感じると目にも心にも優しい家になるので！！

私が担当する場合は、基本無垢材の造作で提案しています。

 

造作の魅力は、何度でも手直し調整＆修理OKなところ！

建具屋さんが変わっても、請け負ってくれますし、

また、基本的に廃盤になれないような金具を使われています。

 

既製品の修理は、基本受け付けない建具屋さんが多いです。

交換する場合は、基本枠事の交換になるので大変です。

また、金具等も数年で廃盤になる事が多く、修理不可も目立ちます。

 

 

 

 

 

集成材で造った造作棚（可動式）

塗装しない事が多いですが、

今回は、汚れ予防に！

やっぱり茶系はいいですね！

色に迷ったら間違いなく「ウォルナット」です！

 

 

 

 

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【和室→バイクガレージへ】

 

 

元々はガレージを造りたいという思いがあったオーナー様。

間取的に（配置的にも）、

一つの部屋をガレージに出来そうでしたので、

この物件にした理由のひとつです。

 

 

 

 

 

 

今回こだわったのは、

このせり出したシュッとした下屋！

 

 

雨の日にも重宝するこの下屋下空間。

丘の上工務店では、

この下屋空間を大事にしとります。

 

普通車程度なら車庫にも出来ますばい！

 

 

外側の下屋天井と室内の天井を

フラットに見せる為に、

シャッターは埋め込み、

ビルトインシャッター風に！

 

 

シャッターを埋め込むと、

メンテナンスが大変になるので、

万が一修理が必要になった場合に、

シャッターから60㎝の所で、

天井板を外せるようにしとります。

 

 

シャッターのデメリットは、

風が強い時に、ガタガタと音がなる事。

かなりの音が鳴る為、

風が強い時には、シャッターの隙間に、

ゴム、タオル、段ボール等で隙間を埋めて固定する必要があります。

 

 

壁はアクセントに芝を張りました。

 

 

OSBのガレージ壁は、よく見かけるようになったので、

塗装以外の違うテイストを入れたくて！！！

 

 

 

シナベニア仕上げの高級造作ドア！

造作ドアの価格は、会社さん次第です。

丘の上工務店では、建築費とのバランスで、

価格を設定しています。

予算が厳しいからと、

かっこ悪い建具ば入れたくないですけんね！！！

ご相談下さい！！！

 

 

遊び心でガレージドアを塗装

この辺の感覚がオーナー様と合い、

色のチョイスもGOODでした！

 

 

アメリカンスイッチ

 

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【外観＆外構】

 

 

 

 

 

 

外壁塗装前に洗浄

 

 

屋根も洗浄＆補修後に再塗装。

 

 

外壁の色は…野菜の色？

海の緑を希望された奥さまです。

 

 

この雨どい部分の板（ハフ）を黒にせず、

ホワイトか茶系（ウォルナット）を入れれば良かったかなと。。。

近くにホワイトを入れた同じようなカラーの家があり、

真似したようになるので辞めました＞＜

ただ、ウォルナットにすれば、

重さを感じなかったかなと。

提案する私のイメージが追い付かず、

工期の関係で塗装はここまで。。。

 

 

 

TVアンテナ

最近はこのタイプが主流ですね。

街中でも電波が弱いエリアがある為、

現在映りが悪いと思う方は、アンテナの受信力が弱いのかも…

 

 

EVコンセント

 

 

この下屋下空間は大事。

何度も言いますが、

本当に重宝する空間。

最近は、建築コストを削減する為に、

この下屋、軒を造らない家をよく見ますが。。。

 

 

 

 

車体の底を擦ってしまうスロープ改修工事。

 

 

 

 

以外と分厚い！

 

 

 

 

 

 

 

 

 

この滑り止めを付ける事で、

雪の日も滑りずらい！！！

 

 

 

アルミ支柱と木製の目隠しフェンス。

1メートル80㎝の高さ。

道からの目線が気になる為に。

 

 

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家はライティングで決まる！

照明は大事です。あと外構で家を良くも悪くも。

 

外構で残念になっている家をよく見かけますけんね！

 

 

 

 

 

 

 

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サンド‗ロケーションさん

サンド(@sand_location) • Instagram写真と動画

オシャレな看板、表札、家具等ば製作されよりますばい！

 

山鹿市が拠の瓦屋さん。

瓦の似合うオシャレな家を提案されとります！！！

 

 

フランスのモルティエ仕上げ。

木材の下地にモルタル風に仕上げる工法。

 

アガチス材　色：コヨーテブラウン

 

 

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丘の上工務店の家づくりは、

次のお客様に向けた家づくりでもあります。

 

ついつい、

もっとこうしたら、次のオーナー様へのアピールになるかも！

とサービス施工が増えます！

 

ここが価格ありきの会社さんと違う、

地元工務店の魅力と思っとります。

 

新築注文住宅もリフォーム＆リノベーションも、

建築が大好きなプランナーが家づくりのお手伝いば致します！