Halo^^！　2024年第一号の掘り出し物件のご紹介！ばいたー。

山鹿市の不動産会社と建築会社で空家を活性化中！！！

ここでしか紹介していない物件です^^！

 

現状：2024年4月ご案内を終了致しました。

 

山鹿市杉エリアにて状態がかなりいい！

掘り出し物件の相談が入りましたよ！

 

［2024年1月12日］

 

インスタグラムをメインで使用しています。

是非、動画にて色々施工事例や施工中の動画UP中。

 

YouTube動画↓

山鹿市杉　中古物件　ルームツアー

 

［訂正］

動画内で建物24坪と表示しておりますが、

増築部分を登記申告されていなく、

実際は33坪あります。

 

---

 

丘の上工務店、リノベーション不動産事業部、

不動産担当の工務店ブラザーズのヨッシー（弟）ですばい。

 

山鹿市も空家が増えとりますねー。

既に施設や親族の家に移り住み、

準空家になっている家を入れると、

かなりの数になります。

また、７０歳～１００歳の一人暮らしの家も多く、

これから空家が増える可能性があります。

 

山鹿市民49,000人　（Ｒ2年国勢調査）

 

100歳～87人

95歳～448人

90歳～1,287人

85歳～2,346人

75歳～3,075人

70歳～4,250人

——————-11,493人

65歳～4,294

60歳～3,596

55歳～2,318人

50歳～2,774人

45歳～2,734人

40歳～2,615人

35歳～2,513人

30歳～2,098人

25歳～1,739人

20歳～1,422人

15歳～2,007人

 

 

山鹿市に家を持ちたい＝定住という事なのに、

なかなか空家の不動産が活性化しない＞＜

 

なぜ！？

 

代表的な理由の一つが、田舎ならではの心情的な部分が大きい。

都会であれば、借りる、貸す、買う、売るというのは日常的ですが、

田舎はどうしても、先祖代々・・・

 

生まれ育った家や親の家を簡単に売るのは、

寂しい、忍びないなどの声をよく聞きます。

「住む予定はないけん、

どうにかせんといかんとだけどね～、考えときますぅ～」と、

なかなか、所有者が子世帯に相続されないと、

家を建てた（買った）世代の内（存命の内）は、

売り買いは進まず、とりあえず空家のまま保留。。。

 

---

 

 

理由②　固定資産税や維持費が安いから放置。

 

築30年も経っていると、固定資産税も安く、

別な地域に住まれており、

物件の状態を知らず放置状態。

維持費は、

固定資産税のみで、

維持管理費をほとんど掛けてない方も多いです。

 

空家になると湿気等で、朽ちるのが早まります。

朽ち果てる前に、次の方に引き継いでほしかです。

 

 

※その為、放置空家に対するペナルティーが始まりました。

①ガラスが割れた状態の空家

②草木が生い茂った空家

③あきらかに放置されて管理されていない空家

に関しては、固定資産税の優遇を無くすというモノ。

 

 

 

 

ただ、本音は主要エリアや好立地な所に対してのペナルティーかなと。

（開発を行いたいけど、放置されて開発できない）と言う

開発業者が政治家を動かしたような感じがします。

 

更に、実際はそこまでペナルティーをかけないみたいですね。

ペナルティーを掛けるまで数年間の猶予があるとか。。。

役所も人手不足で、放置空家を把握＆指導できんとです。

 

 

理由③　売買代金が低い

CM等で、ボロボロな家の画像が何千万になりました！

というのは、都心の話（好立地）。

 

ただ、売値は売る側が好きに提示できます。

相場より高くても。

 

最終的な価値を決めるのは、結局は買う側。

高すぎると、ただただ売れないだけです・・・

 

となると売る側は、

「こんな安いなら忙しいし、面倒くさいし、とりあえず放置。。。」

 

 

理由④　そもそも不動産を持っている事を知らない

相続人不明/相続人と連絡が取れないケース

 

相続人が日本全国に散り、

更に元々の所有者と疎遠になっていた関係者が相続人で、

山鹿市に不動産を保有している事を知らない。

「ヤマガシ？どこ？」

 

空家のポストに税務署等の督促が溜まっていると、

相続人不明という事でしょうね。

 

ポストが空のようであれば、

郵便物が転送されている可能性があり、

連絡が取れるかもしれません。

 

※2年間追っていた程度のいい空家がありました。

ポストは溢れる郵便物で、外に散乱しており、

追うのを諦めた半年後に、

熊本市内の不動産会社から、

売買の募集が出ていましたね。

不動産はタイミングです。

 

中には、相続人ではない人が、

長年管理されていたり、

相続人ではない、知り合いや、

遠い親戚が勝手に住んでいる場合も。

実際に山鹿市内でもありますよ（笑）

 

相続人が複数人いて、

全員から売買の承諾を取れない。

全国に相続対象者がちりちりで・・・※連絡が取れない

相続人が相続を知らずに（手続きをせず）、亡くなり、

その孫や甥が相続対象者になっているけど、それを皆知らず。。。

住民票を動かさず、点々とされている方もいます。

マイナンバーカードの普及は、こういった相続等で、

今後、発揮してほしいですね。

 

 

理由⑤　不動産会社も商売。

お金にならない動きは、正直できない。

 

私も空家等に手紙を送ったり、

費用を出して登記簿を調べて、

アプローチをしていますが、

なかなか連絡が取れません。

相続登記をされていない家が多く、

持ち主まで辿り着けない。

 

そうこうしている内に、どっかの不動産会社の手に。。。

動いた時間、費用が全て無駄になります。(´；ω；`)ｳｩｩ

 

理由⑥　売買ができない今増えている問題はこれ！

 

所有者の認知症問題です。

所有者が判断能力が無いと判断された場合、

裁判所を通して、後見人を決める事になります。

その費用等が問題で、

売り買いが進まず空家のまま保留です。

 

骨肉の争いもあります。

意外と多い問題。

 

---

 

今回の物件の、

希望価格は出ておりますばい。

山鹿市の不動産会社が仲介を担当されます。

 

土地約260坪以上と縦長？横長なゆとりのある敷地。

住宅街側の入口側は平地。

旗竿地（旗のような形をした土地）といって、

出入口が限定されるので、ちょっと不人気な土地の形。

 

 

正面の敷地は、

実は、私の親戚。

ラッキーでした。隣の空家の情報収集がしやすい！

 

表の狭い出入口の横も空家。

 

軽自動車でギリギリ。ここが問題点。

枝でキズが付いちゃいました(´；ω；`)ｳｩｩ

出入口に隣接している隣が空家なので、

なんとかこちら側の出入口を交渉で広くできれば。。。

※こちらの物件の最大の問題は「再建築不可物件」という所。

 

 

逆側の田園風景側は、段上で田んぼを一望。

田舎をテーマにしたお店にどぅ？？？

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

（車庫の裏側には広々した土地もついています）

ただ、再建築不可をクリアしなければ、建物は建てれません。

(´；ω；`)ｳｩｩ

 

 

---

 

 

 

建物は横長平屋（増築部分有）の約33坪

 

 

 

 

陶器瓦に交換済みな点が、かなりの魅力！！！

 

 

 

 

 

 

（現況図）

 

 

小部屋とドアがいっぴゃーある家。

平屋は2階の兼ね合いが無い為、リノベしやすく、

更にこの年代の昭和の家は構造、素材等、リノベが行いやすいです。

建築会社から見て、この大きさがほんとうに触りやすい！！！

 

大きな建物だと、

触る範囲が広くなり、無駄に資材費・工期＝工賃にロスが生まれ、

リフォーム内容を妥協するケースが度々。

 

 

 

 

塗装すれば、見違えそうですね。

 

 

 

 

状態のいい鉄骨の倉庫もGOOD👍

今、このサイズの車庫を鉄骨で建てようとすると、

200万円以上はしますね～。

 

 

 

 

住宅街の方は狭いので、裏側からの出入口がメインに。

 

 

 

 

また、スレート材質になる為、アスベスト指定により、

解体＆処分する時に、費用と手間が発生します。

 

 

 

シャッターは調子が悪そうでした。

 

 

 

 

 

 

建物の側面には、畑にちょうどいい空間。

 

 

 

 

草刈りが大変ではあります。

 

 

 

裏側のサッシは、1世代前のちょっとだけ古いタイプ。

状態のいい後付けシャッターも付いてGOOD👍

内窓や窓ガラスだけをペアガラス（アタッチメント交換）にして、

断熱改修もお勧め！今なら窓に使える補助金がありますばい！！！

 

 

こちらの窓も一世代前の少し古いタイプで、

内窓やガラス交換でペアガラス（アタッチメント交換）でも！！！

雨戸も状態が良く、リフォームで交換されている感じですね。

 

 

正面の掃き出し窓は、2世代前のお爺ちゃん世代サッシ。

雨戸は、リフォームで1世代前のお父さん世代の雨戸に交換されていますね！

 

このサイズの窓は、窓側の開口が広く、構造的にも耐震が弱い為、

窓を小さくし、壁などで耐震補強することをお勧めしますね。

 

ペアサッシではない、単板ガラス（1枚ガラス）は、

外気温を室内に直接入れてしまう為、寒いです。

 

ここは、内窓ではなく、サッシ交換でしょうね！

 

---

 

玄関サッシも交換がいいでしょうね！

 

 

 

玄関ホール　約3畳

土間は、約2.9畳

 

 

 

 

元々、土間仕上げのようです。

土間の上に床上げされています。

このままでも良さげですね。

 

ヨッシーなら、

土間に戻し薪ストーブ空間にするかもしれませんね。

丘の上工務店では、

焚きつけ用の廃材を無料で1年中譲渡OK。

 

土間を活かした間取に変えても遊び心があると思います。

ただ土間は、ひんやりして寒かですばーい。

 

---

 

 

 

玄関ホール入って、正面の部屋。約6畳。

リビングにしては狭すぎる。

多目的ルームと命名しましょう。

 

 

どう間取変更するか？？？

結構、この空間クセ者になりそうです。

 

---

 

 

ダイニングキッチン（DK）　約10畳

 

 

勝手口が2ヶ所。

田園側に1ヵ所。車庫側に1ヵ所。

 

（田園側勝手口）

 

「窓や出入口が沢山あって便利そう～」

いやいや(´Д｀)！！！

この家のマイナスポイントでしょうね。

開口部分（ドア・窓）が多いので、寒かですばーい。

 

 

この部分は、10畳の居室がベストかなと思います。

また、お風呂、脱衣所、トイレ、ランドリー候補にも！！

仕事の部屋や趣味部屋としても。

ヨッシーの家なら、男の趣味部屋「セカンドリビング！！！」

 

---

 

 

 

玄関ホール横の2間の和室　6畳×6畳

ここは、セオリーに間取り変更でLDKがベスト。

約6畳の広縁と繋げて、併せて18畳のLDK。

一般的なLDKの広さになりますね。

 

 

 

天井が少し低いので、

天井裏を見ると、味のある古い梁が入っているので、

天井を上げ、勾配天井にしてもいいかもしれません。

 

 

 

ボタン式のロック。

初めて見ました（笑）

意外と使いやすくて、レトロ。。。

 

---

 

 

廊下　う～ん。。。どうしようかな。。。

 

 

4.5畳の和室

 

 

ほとんどの部屋の壁は、じゅらく壁。

珪藻土塗り壁仕上げなら、この上から塗れますし、

クロス仕上げなら、クロスの下地が必要になります。

 

 

隣は、4.5畳の同じく和室

 

 

こういった間取りの場合、

動線が各部屋を通る作りが多いですが、

各部屋それぞれに出入口がるので、珍しい。

 

 

2間の和室に繋がる襖。↑

 

 

この奥の部屋は何部屋？

約5.9畳　納戸でしょうか？

 

 

正面はトイレのドア。

この部屋だけ出入口が居室を通る形です。

ここは、どうリフォームするか？？？

 

 

二間の和室をLDKにした際のパントリーと居室側の収納でもいいですし、

お風呂、脱衣所、ランドリーでもいいかもしれないですね。

 

---

 

 

広縁の奥にあるトイレ

 

 

左側のドアは、納戸に繋がります。

間取り変更次第で、トイレも配置換えが必要かもしれないですね。

 

 

お風呂は、タイル風呂。寒い！！！

位置的に間取の配置変更が必須かなと。

 

ユニットバスへは必須工事ですね。

 

---

 

【建築会社から見たスタンダードなリフォーム箇所】

 

・床の張替え

・畳→フローリング

・キッチン交換

・トイレ交換

・洗面台交換

・お風呂交換

・間取変更（できれば）

・クロス工事

・給排水工事

・電気工事

※築47年。昔と今とでは電力の使用量が異なる為、

リニューアルしといた方がいいと思います。

・建具工事

・外壁塗装

・外構工事（整地等）

・サッシ（窓）交換・内窓工事

・網戸交換

・耐震補強

・断熱材入替（できれば）

 

ただ、そこまで傷みを感じない家です。

必要最低限のリフォームでも行けそうです。

 

と、今までは目先のコスト重視リフォームを

予算に合わせて行う事も多かったですが、

とにかく今の家づくりは、将来を見据えた（老後）家づくり。

 

負の遺産にならないようによーく考えましょう。

安さばかりを求めると、後々大変。